Bất động sản TP.HCM đang bị đẩy giá?

Rate this post

 

Theo ghi nhận tại TP.HCM, giao dịch nhà đất tăng liên tục trong vài tháng gần đây tại một số khu vực ở cả thị trường đất nền và căn hộ. Nhiều khu vực giá đất nhích nhẹ so với đầu năm.

Tại khu vực Thạnh Mỹ Lợi (Q.2), Đỗ Xuân Hợp (Q.9) và cả khu phía nam TP.HCM ở Q.7, huyện Nhà Bè… giao dịch đất nền tăng, giá cũng nhích lên so với năm ngoái.

Kêu giá bán cao lên 
một chút

Anh Phát, nhân viên kinh doanh sàn giao dịch bất động sản Thiên Trạch (Q.2), dẫn chúng tôi qua khu Thạnh Mỹ Lợi – nơi đang có lượng giao dịch tăng. Các lô đất dọc theo các trục đường nội bộ rộng 12m được rao giá 35-37 triệu đồng/m2, trục đường lớn rộng 20m giá 65 triệu đồng/m2, trục đường chính như Trương Văn Bằng giá 85 triệu đồng/m2, còn các lô mặt sông được chào giá trên 90 triệu đồng/m2.

“Mức giá này đã nhích lên 5-10% so với đầu năm, nguyên nhân được nhiều người nhận định là do hạ tầng khu vực này phát triển theo trung tâm hành chính” – anh Phát nói. Vẫn theo anh Phát, giao dịch tăng 20-30% so với thời điểm này của năm ngoái.

  • Đối diện trụ sở mới của Cục Thuế TP.HCM ở đường Vũ Tông Phan (P.An Phú, Q.2), trên khúc đường hơn 100m có tới hàng chục văn phòng công ty môi giới bất động sản như: Sài Gòn, Thiên Trạch, An Phong, Phù Sa, Đại Việt, Newland… Nhiều văn phòng giao dịch vừa mới mở còn hoa chúc mừng khai trương.
  • Chủ một sàn giao dịch mới mở đầu tuần vừa rồi cho hay: “Đây là văn phòng thứ ba chúng tôi mở trong tháng này để giao dịch với khách mua nhà”.
  • Tại khu phía nam (Q.7, huyện Nhà Bè), giá đất ở những khu vực vị trí tốt cũng nhích lên 5-10% so với thời điểm đầu năm. Như tại dự án khu Him Lam Tân Hưng, lô đất khoảng 100m2 ở đường nội bộ thời điểm đầu năm 2015, ông Lê Viết Hoàng (chủ miếng đất này) chào giá 55 triệu đồng/m2 nhưng nay ông vừa bán giá 62 triệu đồng/m2 cho một vị khách ở Hà Nội. Khảo sát tại các lô đất của dự án này ở mặt tiền đường Nguyễn Thị Thập, giá cũng được rao lên đến 
100 triệu đồng/m2.
  • Tại dự án đất nền Jamona City (đường Đào Trí, Q.7) giá bán cũng nhích lên khoảng 10% so với đầu năm. Cụ thể, 201 nền của dự án này bắt đầu mở bán từ tháng 1 với giá 23 triệu đồng/m2 nhưng sáu tháng sau đã lên 28 triệu đồng/m2.
  • Mặc dù giá nhích lên nhưng đó chỉ là giá rao, còn giao dịch thành công đất nền phụ thuộc rất lớn vào vị trí, khu vực của dự án. Có nhiều dự án tại khu nam do thiếu tiện ích và kết nối hạ tầng nên giá vẫn đứng yên và có rất ít giao dịch.
  • Dọc trục đường Nguyễn Hữu Thọ (huyện Nhà Bè) dù giao dịch có tăng nhẹ nhưng giá bán không tăng. Như đất nền tại dự án Dragon Park giá vẫn ở mức năm 2014 là trên 20 triệu đồng/m2, giá biệt thự khu vực này vẫn từ 5,5-12 tỉ đồng/căn như năm ngoái.

Nóng vài khu vực

  • Vòng về khu vực Đỗ Xuân Hợp (Q.9), cảnh tượng cũng không khác mấy so với một hai năm trước ngoài con đường này đang được làm mới, một số dự án chung cư mọc lên và tuyến đường cao tốc Long Thành – Dầu Giây đã thông suốt.
  • Đang nắm một lô đất 5x15m tại một dự án trên đường Đỗ Xuân Hợp, ông Thành cho biết giá đã tăng từ 15 triệu đồng/m2 lên 25 triệu đồng/m2 nhưng ông vẫn chưa muốn bán. Lô đất của ông Thành nằm trong một dự án quy hoạch nhà phố, biệt thự ngay mặt đường Đỗ Xuân Hợp, đoạn gần đường nhánh cao tốc đổ xe xuống.
  • Giải thích về chuyện này, ông Dũng, sàn bất động sản Đất Vàng, cho biết giá một số dự án khu vực này được rao bán tăng 30% so với năm ngoái nhưng các dự án khác bên cạnh, đi sâu vào trong giá vẫn 13-14 triệu đồng/m2 cũng không ai mua.
  • “Các dự án này ăn theo hạ tầng đường Song Hành và tiện ích của một số dự án chung cư nhà phố đang triển khai rầm rộ ở đây để đón dự án của 
Samsung” – ông Dũng nói.
  • Theo ghi nhận tại nhiều khu vực trên địa bàn TP.HCM, giá đất nền chỉ giao dịch ở một vài khu vực, còn tại các khu vực trung tâm hiện hữu mức giá gần như không có biến động. Dù số khu vực có giá đất tăng không nhiều, nhưng một số công ty bất động sản đang làm giá từng ngày.
  • Ngày 7-12, chúng tôi theo chân hai người mua đất nền đến một dự án ở gần cầu Bình Triệu (Q.Thủ Đức). Xe chưa dừng bánh, nhân viên bán hàng tên Tân đã đon đả ra mở cửa đón khách.
  • Chỉ vào sa bàn, Tân nói: “Đây chỉ còn một lô góc đẹp nhất giá 25 triệu đồng/m2, còn hai lô khác nằm trong góc xấu hơn. Hàng bọn em ra ở vị trí này hiếm có, anh không chốt ngay, ngày mai quay lại em không chắc còn lô 
này và giá này đâu”.

Thật ra, theo tìm hiểu, dự án này khởi điểm giá 15-17 triệu đồng/m2 (đã có VAT), sau khi chỉnh trang hạ tầng sơ sơ, chủ đầu tư thành lập thêm công ty con rồi chuyển nhượng lòng vòng đẩy khu đất lên tới giá như bây giờ. Thực tế lượng khách mua không đến mức “tranh giành” như lời nhân viên 
bán hàng nói.

Dự án căn hộ ở “mọc như nấm sau mưa”

  • Vào đầu năm nay, dân bất động sản ở TP.HCM hay có câu cửa miệng “nóng khu đông” (là khu Q.2, Q.9, Q.Thủ Đức) thì nay các khu phía nam (Q.7, huyện Nhà Bè), khu phía Q.6, Q.8, Q.4 rồi vòng về khu Q.Tân Phú, Q.Gò Vấp, Q.Phú Nhuận… dự án chung cư cũng mọc lên như nấm sau mưa.
  • Trong vòng bán kính chưa đầy 2km tại khu vực Q.Phú Nhuận có tới gần chục dự án chung cư cao tầng. Giá của mỗi căn hộ tại đây phần lớn đều không dưới 2,5 tỉ đồng/căn, thậm chí có dự án sắp bàn giao nhà giá lên tới 
5-6 tỉ đồng/căn.
  • Theo ghi nhận dọc các tuyến đường Hồng Hà, Phổ Quang, Nguyễn Văn Trỗi, Hoàng Văn Thụ… các quỹ đất hiếm hoi sót lại đang được các công ty bất động sản săn như “săn trầm” để mở dự án chung cư.
  • Một số dự án tại đây dù đang trong giai đoạn làm cọc móng nhưng đã bung hàng ra bán. Tương tự, dọc tuyến đường Bến Vân Đồn (Q.4) cũng đang có khá nhiều dự án căn hộ được triển khai rầm rộ. Có dự án sắp bàn giao nhà vào cuối năm nay nhưng nhiều dự án mới trong giai đoạn làm móng.
  • Khu vực phía đông TP.HCM đang phát triển nhờ vào các dự án hạ tầng như hầm và cầu Thủ Thiêm, cầu Phú Mỹ, đại lộ Đông Tây, cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, tuyến metro Bến Thành – Suối Tiên… Sau khi Tập đoàn Samsung (Hàn Quốc) được chấp thuận đầu tư vào Khu công nghệ cao Q.9 với trị giá lên đến 1,4 tỉ USD thì các dự án chung cư, nhà phố tại đây ồ ạt xây dựng.
  • Theo khảo sát của chúng tôi, riêng khu vực xung quanh Khu công nghệ cao trải dài về đường Nguyễn Duy Trinh (Q.2) có hơn chục dự án với hàng ngàn căn hộ đang được xây dựng và có khoảng năm dự án khác đang chuẩn bị triển khai. Trong đó có nhiều dự án có sự tham gia của nước ngoài.
  • Theo bà Dương Thùy Dung – giám đốc bộ phận nghiên cứu của CBRE Việt Nam, từ nay đến cuối năm 2015 nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc cao cấp khá lớn. Mức giá bán có tăng nhẹ theo xu hướng thị trường và tỉ lệ tiêu thụ vẫn khá cao trong những tháng tới.

Công chứng giao dịch nhà đất tăng

Ông Nguyễn Điệp, trưởng Văn phòng công chứng Q.9, cho biết năm 2015 số hồ sơ công chứng liên quan đến mua bán đất đai tăng mạnh so với năm 2014. Nếu như trong năm 2014 Văn phòng công chứng Q.9 công chứng cho khoảng 11.000 hồ sơ, trong đó hồ sơ công chứng mua bán xe chiếm tỉ lệ cao thì đến 11 tháng đầu năm 2015 đã có trên 13.000 hồ sơ công chứng mà chủ yếu là về đất đai.

“Hiện mỗi ngày chúng tôi công chứng cho khoảng 50 hồ sơ các loại nhưng hồ sơ về mua bán nhà đất chiếm đến 
70-80%” – ông Điệp cho biết.

* Ông Lê Hoàng Châu (chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM – HoRea):

Người mua cần cân nhắc kỹ pháp lý

So với năm 2014, giá bất động sản đã nhích lên 5-15%, điều này đúng quy luật khi thị trường quay lên từ vùng đáy. Nhà đầu tư thứ cấp cũng đã trở lại thị trường và một số trong đó bắt đầu sử dụng vốn vay ngân hàng làm đòn bẩy đầu tư.

Tuy nhiên, người mua cũng nên cân nhắc vì thị trường hiện chỉ thật sự có giao dịch tốt tại một số khu vực và một số dự án. Nhiều nhóm đầu tư nhỏ lẻ đang thu gom đất nền vùng ven rồi thông qua chính sách phân lô hộ lẻ để chia nền bán. Việc này dễ dẫn đến tình trạng “da beo” trong quy hoạch đô thị. Phía người mua cần cân nhắc pháp lý của các sản phẩm này.

Vốn vào bất động sản tăng nhẹ

Nếu như thời điểm tháng 5-2015, gói cho vay mua, xây, sửa nhà tại Sacombank chỉ có quy mô 2.000 tỉ đồng thì nay quy mô gói này đã được tăng gấp hơn 4 lần, lên 9.000 tỉ đồng.

  • Trong khi đó VietinBank vừa tung ra gói cho vay mua nhà nhân dịp Noel và Tết dương lịch, theo đó tặng gói nội thất nếu khách hàng thỏa mãn điều kiện ngân hàng đưa ra.
  • Eximbank cũng có gói cho vay mua, xây dựng, sửa chữa nhà với lãi suất khoảng 8%/năm.
  • Còn Ngân hàng An Bình triển khai gói 2.500 tỉ đồng cho vay mua nhà, 
đất, xây, sửa nhà…

Đại diện Sacombank cho biết càng về cuối năm, nhu cầu vay bất động sản càng có dấu hiệu tốt lên, tính cả cho vay các dự án liên kết lẫn cho vay đơn lẻ. Tuy nhiên ở TP.HCM, nhu cầu vay đơn lẻ (mua bán giữa cá nhân với nhau) nhiều hơn. Tính đến nay, cho vay mua, xây sửa nhà, bất động sản đã tăng 30% so với đầu năm và tăng hơn 10% so với năm trước.

“Đối tượng vay chủ yếu là người có nhu cầu mua ở thật sự hoặc mua thêm tài sản để đầu tư kỳ vọng giá lên trong tương lai chứ chưa xuất hiện hiện tượng đầu cơ” – 
vị đại diện này nói.

Tương tự, ông Từ Tiến Phát, phó tổng giám đốc Ngân hàng ACB, khẳng định nhu cầu vay mua nhà tăng tốt, chiếm 40% trong tăng trưởng tín dụng cá nhân năm nay. Tuy nhiên, ngân hàng chỉ hướng vào phân khúc khách hàng có nhu cầu nhà ở thật sự, gói vay phổ biến khoảng 800 triệu đồng/khách hàng.

“Các sản phẩm của ngân hàng cũng ghi rõ đối tượng là ai, thu nhập từ đâu” – ông Phát nói. Đối với cho vay liên kết ngân hàng chọn dự án khá kỹ và chủ trương không tập trung vào những khu vực quá nóng. Dự kiến cuối tháng 12 ngân hàng sẽ tung ra gói cho vay cá nhân quy mô lên đến 15.000 tỉ đồng triển khai 
trong năm 2016.

Ngoài nhu cầu để ở, hiện nhu cầu vay mua nhà để cho thuê cũng tăng.

  • Theo khảo sát của Tuổi Trẻ, hiện mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản trong năm đầu tiên đang ở mức 8-9%/năm, sau 12 tháng sẽ tính theo mức lãi suất huy động 12 tháng cộng biên độ, tùy ngân hàng. So với giữa năm 2015, lãi suất cho vay bất động sản đã nhích lên 0,5-1% do lãi suất huy động vốn tăng lên.
  • Trước lo ngại về việc sẽ lặp lại tình trạng bong bóng bất động sản như những năm trước, ông Nguyễn Hoàng Minh, phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước, cho rằng điều này khó xảy ra.
  • Lý do là hoạt động cho vay tín dụng đầu tư bất động sản của các ngân hàng hiện nay rất chặt chẽ và thận trọng do các ngân hàng thẩm định khá kỹ khả năng trả nợ của khách hàng, năng lực tài chính, năng lực triển khai dự án của chủ đầu tư.

Ngoài ra, cơ chế chính sách của Chính phủ, các bộ ngành vừa qua đã giám sát và quản lý rất chặt chẽ, có nhiều ràng buộc đối với hoạt động của thị trường bất động sản.

Theo ĐÌNH DÂN – TRẦN MẠNH

Tuổi Trẻ